通过对本章的学习，你应该能够：
１．熟悉房地产开发企业对外投资的类型；２．掌握金融资产投资的核算；３．掌握长期股权投资的核算；４．了解投资发生减值的处理。
第一节 交易性金融资产投资的核算
一、投资概述
房地产开发企业所拥有的资金，除了主要用于自身开发经营的业务外，还可用于对外投资。例如，将暂时不用的资金用于购买股票、债券、基金，以取得一定的收益；或借以积累整笔资金，以供扩大经营、进行技术改造之用；或用以与其他企业联合经营，或收买它们的股权，以建立稳定协作关系，并参与和控制其经营决策，使企业成为跨行业的企业集团。
根据我国企业会计准则的规定，企业对外投资的核算分为四类：交易性金融资产投资、可供出售金融资产投资、持有至到期投资和长期股权投资。其中，前三项金融资产投资由《企业会计准则——金融工具确认和计量》进行规范，长期股权投资由《企业会计准则——长期股权投资》进行规范。
二、交易性金融资产投资的核算
符合以下条件之一的金融资产，企业应当划分为交易性金融资产：
（１）持有金融资产的目的，主要是为了近期内出售或回购；（２）金融资产是企业采用短期获利模式进行管理的金融工具投资组合中的一部分；（３）属于衍生金融工具。
房地产开发企业对交易性金融资产的投资，包括为交易目的所持有的债券投资、股票投资、基金投资、权证投资等，应在“交易性金融资产”科目进行核算。该科目按照交易性金融资产的类别和品种，分别设置“成本”、“公允价值变动”进行明细核算。
交易性金融资产的投资成本按取得交易性金融资产的公允价值（不含支付的价款中所包含的已到付息期但尚未领取的利息或已宣告但尚未发放的现金股利）计量，取得时按公允价值借记“交易性金融资产——成本”科目，按发生的交易费用，借记“投资收益”科目，按已到付息期但尚未领取的利息或已宣告但尚未发放的现金股利，借记“应收利息”或“应收股利”科目，按实际支付的金额，贷记“银行存款”等科目。
在持有交易性金融资产期间被投资单位宣告发放现金股利或在资产负债表日按债券票面利率计算利息时，借记“应收股利”或“应收利息”科目，贷记“投资收益”科目。收到现金股利或债券利息时，借记“银行存款”科目，贷记“应收股利”或“应收利息”科目。
期末按照公允价值调整，对于公允价值与账面价值之间的差额计入损益，交易性金融资产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“交易性金融资产——公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于其账面余额的差额，作相反的会计分录。本科目期末借方余额，反映企业交易性金融资产的公允价值。
例８１ 宝吉房地产开发公司２００７年１２月１日购入股票１０００００股，作为交易性金融资产，当时每股市价４．８元，交易费用９６０元，１２月３１日，市价为每股５元。相关账务处理如下：
（１）１２月１日购入时：
借：交易性金融资产——成本４８００００
投资收益９６０
贷：银行存款４８０９６０
（２）１２月３１日：
借：交易性金融资产——公允价值变动２００００
贷：公允价值变动损益２００００
企业如将购入的证券转让、出售时，应按实际收到的款项，借记“银行存款”科目；按账面实际成本，贷记“交易性金融资产（成本）”科目，按该项交易性金融资产的公允价值变动，贷记或借记“交易性金融资产（公允价值变动）”科目；按其差额，记入“投资收益”科目的借方或贷方。同时，按该项交易性金融资产的公允价值变动，借记或贷记“公允价值变动损益”科目，贷记或借记“投资收益”科目。
例８２ 接上例，假如该公司２００８年４月１日将上述股票出售，每股５．２元，交易费用１０４０元。作分录如下：
借：银行存款５１８９６０
贷：交易性金融资产——成本４８００００
——公允价值变动２００００
投资收益１８９６０
借：公允价值变动损益２００００
贷：投资收益２００００
三、可供出售金融资产投资的核算
可供出售金融资产，指初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产。房地产开发企业对可供出售金融资产的投资，在“可供出售金融资产”科目进行核算。本科目按照可供出售金融资产的类别和品种，分别“成本”、“利息调整”、“公允价值变动”、“应计利息”进行明细核算。
对于划分为可供出售金融资产，包括划分为可供出售的股票投资、债券投资等金融资产，取得时按可供出售金融资产的公允价值（不含支付的价款中所包含的已到付息期但尚未领取的利息或已宣告但尚未发放的现金股利）与交易费用之和，借记“可供出售金融资产——成本”科目，按已到付息期但尚未领取的利息或已宣告但尚未发放的现金股利，借记“应收利息”或“应收股利”科目，按实际支付的金额，贷记“银行存款”等科目。
持有的可供出售债券如为分期付息、一次还本债券投资，应于资产负债表日按票面利率计算确定的应收未收利息，借记“应收利息”科目，按可供出售债券摊余成本和实际利率计算确定的利息收入，贷记“投资收益”科目，按其差额，借记或贷记“可供出售金融资产——利息调整”科目；如为一次还本付息债券投资，应于资产负债表日按票面利率计算确定的应收未收利息，借记“可供出售金融资产——应计利息”科目，按可供出售债券摊余成本和实际利率计算确定的利息收入，贷记“投资收益”科目，按其差额，借记或贷记“可供出售金融资产——利息调整”科目。
可供出售权益工具投资持有期间被投资单位宣告发放的现金股利，按应享有的份额，借记“应收股利”科目，贷记“投资收益”科目。
在持有可供出售金融资产期间收到的属于取得可供出售金融资产支付价款中包含的已宣告发放的债券利息或现金股利，借记“银行存款”科目，贷记“应收利息”或“应收股利科目。
收到未发生减值的可供出售债券持有期间支付的利息，借记“银行存款”科目，贷记“应收利息”科目；收到可供出售权益工具投资持有期间被投资单位宣告发放的现金股利，借记“银行存款”科目，贷记“应收股利”科目。
期末按照公允价值调整，对于公允价值与账面价值之间的差额计入权益，资产终止确认时转出，并计入当期损益。可供出售金融资产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“可供出售金融资产——公允价值变动”科目，贷记“资本公积——其他资本公积”科目；公允价值低于其账面余额的差额，作相反的会计分录。
出售可供出售金融资产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，按可供出售金融资产的账面余额，贷记“可供出售金融资产——成本、公允价值变动、利息调整、应计利息”科目，按应从所有者权益中转出的公允价值累计变动额，借记或贷记“资本公积——其他资本公积”科目，按其差额，贷记或借记“投资收益”科目。
例８３ 宝吉房地产开发公司２００８年３月１日通过拍卖方式取得Ｍ上市公司的法人股１００万股，作为可供出售金融资产，每股３元，交易费用５０００元，２００８年年末市价为每股４元。２００９年４月１日Ｍ公司宣告发放现金股利１００００元。２００９年年末发生了减值，可收回金额每股２．５元。相关账务处理如下：
（１）购入时：
借：可供出售金融资产——成本３００５０００
贷：银行存款３００５０００
（２）２００８年末按市值调整其账面价值：
借：可供出售金融资产——公允价值变动９９５０００
贷：资本公积——其他资本公积９９５０００
（３）宣告发放现金股利：
借：应收股利１００００
贷：投资收益１００００
（４）２００９年末发生减值按市值调整其账面价值：
借：资本公积——其他资本公积９９５０００
资产减值损失５０５０００
贷：可供出售金融资产——公允价值变动１５０００００
四、持有至到期投资的核算
持有至到期投资，是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且企业有明确意图和能力持有至到期的非衍生金融资产。企业不能将下列非衍生金融资产划分为持有至到期投资：
①初始确认时即被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的非衍生金融资产；②初始确认时被指定为可供出售的非衍生金融资产；③符合贷款和应收款项的定义的非衍生金融资产。
如果企业管理层决定将某项金融资产持有至到期，则在该金融资产未到期前，不能随意地改变其“最初意图”。也就是说，投资者在取得投资时意图就应当是明确的，除非遇到一些企业所不能控制、预期不会重复发生且难以合理预计的独立事件，否则将持有至到期。
（一）到期日固定、回收金额固定或可确定
到期日固定、回收金额固定或可确定，是指相关合同明确了投资者在确定的期间内获得或应收取现金流量（例如，投资利息和本金等）的金额和时间。因此从投资者角度看，如果不考虑其他条件，在将某项投资划分为持有至到期投资时可以不考虑可能存在的发行方重大支付风险。其次，由于要求到期日固定，从而权益工具投资不能划分为持有至到期投资。再次，如果符合其他条件，不能由于某债务工具投资是浮动利率投资而不将其划分为持有至到期投资。
（二）有明确意图持有至到期
有明确意图持有至到期，是指投资者在取得投资时意图就是明确的，除非遇到一些企业所不能控制、预期不会重复发生且难以合理预计的独立事件，否则将持有至到期。存在下列情况之一的，表明企业没有明确意图将金融资产投资持有至到期。
（１）持有该金融资产的期限不确定。
（２）发生市场利率变化、流动性需要变化、替代投资机会及其投资收益率变化、融资来源和条件变化、外汇风险变化等情况时，将出售该金融资产。但是，无法控制、预期不会重复发生且难以合理预计的独立事项引起的金融资产出售除外。
（３）该金融资产的发行方可以按照明显低于其摊余成本的金额清偿。
（４）其他表明企业没有明确意图将该金融资产持有至到期的情况。
据此，对于发行方可以赎回的债务工具，如发行方行使赎回权，投资者仍可收回其几乎所有初始净投资（含支付的溢价和交易费用），那么投资者可以将此类投资划分为持有至到期投资。但是，对于投资者有权要求发行方赎回的债务工具投资，投资者不能将其划分为持有至到期投资。
（三）有能力持有至到期
有能力持有至到期，是指企业有足够财务资源，并不受外部因素影响将金融资产投资持有至到期。
存在下列情况之一的，表明企业没有能力将具有固定期限的金融资产投资持有至到期：
（１）没有可利用的财务资源持续地为该金融资产投资提供资金支持，以使该金融资产投资持有至到期；（２）受法律、行政法规的限制，使企业难以将该金融资产投资持有至到期；（３）其他证据表明，企业没有能力将具有固定期限的金融资产投资持有至到期。
企业应当于每个资产负债表日对持有至到期投资的意图和能力进行评价。发生变化的，应当将其重分类为可供出售金融资产进行处理。
（四）到期前处置或重分类对所持有剩余非衍生金融资产的影响
企业将持有至到期前处置或重分类，通常表明其违背了将投资持有到期的最初意图。
如果处置或重分类为其他类金融资产的金额相对于该企业没有重分类或在出售或重分类前的总额较大，则企业在处置或重分类后立即将其剩余的持有至到期投资（即全部持有至到期投资扣除已处置或重分类的部分）重分类为可供出售金融资产。
例如，某企业在２００７年将某项持有至到期投资重分类为可供出售金融资产或出售了一部分，且重分类或出售部分的金额相对于该企业没有重分类或出售之前全部持有至到期投资总额比较大，那么该企业应当将剩余的其他持有至到期投资划分为可供出售金融资产，而且在２００８年和２００９年两个完整的会计年度内不能将任何金融资产划分为持有至到期投资。
须说明的是，遇到以下情况时可以例外。
（１）出售日或重分类日距离该项投资到期日或赎回日较近（如到期前三个月内），且市场利率变化对该项投资的公允价值没有显着影响。
（２）根据合同约定的偿付方式，企业已收回几乎所有初始本金。
（３）出售或重分类是由于企业无法控制、预期不会重复发生且难以合理预计的独立事件所引起。此种情况主要包括：
①因被投资单位信用状况严重恶化，将持有至到期投资予以出售；②因相关税收法规取消了持有至到期投资的利息税前可抵扣政策，或显着减少了税前可抵扣金额，将持有至到期投资予以出售；③因发生重大企业合并或重大处置，为保持现行利率风险头寸或维持现行信用风险政策，将持有至到期投资予以出售；④因法律、行政法规对允许投资的范围或特定投资品种的投资限额作出重大调整，将持有至到期投资予以出售；⑤因监管部门要求大幅度提高资产流动性，或大幅度提高持有至到期投资在计算资本充足率时的风险权重，将持有至到期投资予以出售。