李连三 张卉 钟蜀明
住房问题是重要的民生问题，不仅关系到金融稳定，而且还关系到社会稳定。美国本次的次贷危机给予了我们很大的启示，如果未来不加强房贷市场调控，可能会对我国金融体系构成重大的威胁，酿成金融危机。而要想进行准确调控，我们必须拥有充足的信息，对房贷市场进行准确分析。
一、美国的次贷危机及对我们的启示
2007年3月，美国第二大次级抵押贷款企业新世纪金融公司因巨额债务到期，银行和其他融资者中断为其融资，同年4月2日申请破产保护，自此，美国次级贷款抵押市场的问题开始显露。这一问题一开始并没有引起美联储的注意，随着风险的迅速扩散，直至2007年9月中旬美联储才正式承认受次贷市场拖累，美国经济有衰退的迹象，并决定大幅降息。
次贷危机的影响并不仅仅限于美国本土，英国、澳大利亚、中国等国家的金融机构也受到不同程度的影响。英国北岩银行（Northern Rock）也是从事抵押贷款的机构，因购买了美国的次级债出现亏损，在受到挤提的情况下，由英国央行成为最后贷款人。澳大利亚的麦格理银行发行的两只基金因投资次贷市场招致25%的损失。中国银行和中国建设银行也受到一定程度的影响。
在美国本次的次贷危机中，征信机构实际上发挥了他应有的作用，但是，由于投资界的贪婪与疯狂，不顾征信机构给出的信号，他们认为通过提高定价的行为已经很好地覆盖了风险成本。在本次危机前，美国三大个人信用局（益百利、环联和艾奎法克斯）已经通过信用报告、信用评分等服务明确向贷款机构揭示了次级借款人的高风险。
因为信用评分这类综合指标是依靠统计的方法计算出来的，评分者的主观影响因素较少，完全依赖模型测算的结果，因此，在客观性上，要比信用评级客观，也更具参考价值。但是，投资界忽略了这些信息的价值，在激烈竞争的环境下，贷款机构往往放松了对客户的审查，使得征信体系失灵，没有发挥应有的作用，申请次级贷款往往不需要完备的收入证明文件，大多数情况下只要自己申报收入就可以了，而客户往往会虚报收入。根据美国联邦住宅企业管理办公室的研究报告，2007年一季度次级抵押贷款中只有50%的贷款档案资料是完备的。抵押贷款资产研究所2006年4月对100笔“零文件”贷款进行了一项跟踪调查，比较了借款人在申请贷款时申报的收入和提交给国内税务署的税务申报，发现90%的借款人虚报个人收入5%以上，其中60%借款人虚报收入超过实际收入一半以上。放松审查、盲目放贷的贷款机构最终自食其果。
美国的次贷危机对中国的房地产市场敲响了警钟，央行和银监会开始反思未来中国的房地产市场发展可能会对中国金融体系产生的影响，并决定未雨绸缪，提前防范中国房地产贷款市场存在的风险隐患。为此，中国人民银行和银监会于2007年9月27日联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发[2007]359号），进一步加强对房地产市场的调控和监管。但是，如果没有准确的信息，相应的细化管理将无从做起。
二、我国房地产市场发展情况概览
我国本轮经济周期始于2002年，期间经历了2003年SARS的影响，经济受到短暂影响，随即继续沿着繁荣的道路前进。进入2004年以来，我国投资速度不断加快，经济出现过热的苗头，虽然期间中国人民银行、发改委、商务部等有关部门不断出台一些政策，努力熨平经济周期，减缓经济增速，但是，经济增长依然非常强劲。
从房地产行业的发展情况考察，中国房地产市场的发展步伐更快，房产销售价格增速从2004年开始迅速上升。与上年同期相比，1998年商品住宅销售价格指数增速是-0.1%，1999年是0.4%，2000年是1.4%，2001年是1.9%，2002年是4%，2003年是5.7%，2004年是9.4%，2005年是8.4%，2006年是6.4%，2007年一季度是6%。实际上，在部分大中城市，近一两年来，这一趋势在加快，如2007年1～6月，北京商品住宅销售价格同比增长了36.4%。
房地产国内信贷投放速度增速除2004年受到严厉调控而较低外，近年来一直呈现较高增长态势。与上年同期相比，1999年增速为8.27%，2000年增速为24.89%，2001年增速为27.18%，2002年增速为31.08%，2003年增速为45.42%，2004年增速为1.06%，2005年增速为21.41%，2006年增速为37.26%，2007年一季度增速为26.82%。
但是，随着美国次贷危机的爆发，管理层对我国房地产市场存在的担忧日渐增加，如何防患于未然、保持我国经济稳定发展成为一个非常紧迫的课题。
三、我国房贷调控需要的信息
为了促进房地产贷款市场的稳健发展，服务于国家对房地产市场宏观调控的需要，中国人民银行和银监会于2007年9月27日联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，要求严格房地产贷款发放标准，并要求以中国人民银行的企业和个人征信系统提供的数据作为参考。但是，由于一段时间内，没有给出“第二套房贷”的定义，在“第二套房贷”的认定出现了很大的分歧，有些银行以个人为单位执行“第二套房贷”标准，有些银行以户为单位执行“第二套房贷”标准，有些银行将家庭的未成年子女也作为参考。在多种标准认定下，对信息的需求量显然有着很大的差异。为了解决这一问题，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会于2007年12月5日联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，其中明确规定了第二套放贷的认定标准，即“以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数”。因此，为满足商业银行对信息的需求，更好地服务各家银行房地产贷款发放，我们必须研究征信系统需要进一步扩展的数据项。
根据上述目标，结合征信系统目前拥有的信息，我们认为，征信系统至少还需要补充如下信息，才能通过相互关联分析，最大程度地完成对以户为单位（包括未成年子女）的“第二套房贷”的认定：外资银行拥有的房贷信息、房屋权属登记部门收集的信息、婚姻信息和户籍登记信息。商业银行的工作人员认为，房屋权属登记信息可以用来进行交叉验证，并且，在放贷过程中，商业银行对家庭的房屋权属登记信息是必须了解的，如果将来从出于关注民生的角度考虑，控制居民平均拥有的房屋数量，最大限度满足居民的住房需求，那么，房屋权属登记信息的作用更大了。婚姻信息和户籍登记信息是用于关联的需要。
（一）外资银行拥有的房贷信息
目前，外资银行拥有的个人房地产贷款信息还没有进入我们的个人征信系统，只是给渣打银行提供了一个试用窗口，这使得房地产贷款信息有一部分缺失。由于外资银行开展人民币业务刚刚放开不久，这方面的信息并不多，对“第二套房贷”的认定影响不大。未来，必须考虑将这部分信息纳入。我们也在研究合适的途径，让外资银行加入个人征信系统，实现信息的共享。
有关人士表达的外资银行没有积极性去央行征信系统查询该客户是否已有贷款记录是没有根据的。据我们了解，目前，正式向央行递交申请的外资银行有：花旗银行、汇丰银行、东亚银行、英国渣打银行上海分行、日本三菱东京日联银行、摩根大通银行，已经进行电话沟通的银行有：香港永亨银行、韩国有利银行、新加坡华侨银行、法国兴业银行、新加坡大华银行、恒生银行和德意志银行。
（二）从房屋权属登记部门收集房屋登记或变更登记信息
征信系统收集不动产信息是一个重大突破，因为这是公民的财产信息。有如下原因决定我们必须尽快收集此类信息：第一，降低商业银行的调查成本。不动产信息对商业银行授信有着重要的价值，即使我们不去收集，商业银行也有动力去调查，与其让商业银行花费高昂的调查成本，不如我们帮助代劳，充分发挥规模经济的优势。第二，收集房地产信息，可以更为准确地定位不动产的权属归属，便于为房贷市场调控提供准确信息，尤其需要进行关联分析时，房屋权属信息是必不可少的一环。
在我国，房屋权属登记机关和档案管理机构是县级以上地方人民政府房产管理部门。目前，房产管理部门保存有房屋权属登记资料，并建立了相应的信息查询制度。从业务管理上看，房产管理部门接受建设部的领导。
房屋权属登记分为总登记、初始登记、转移登记、他项权利登记、注销登记、房屋权利人在总登记或产权转移、变更、注销时进行登记，申请人在房屋权利原始取得时进行登记。具体登记信息项如下：（1）受理编号；（2）房屋坐落；（3）图号、地号；（4）房屋状况；（5）申请人情况栏内容，包括单位名称或姓名、身份证件名称、证件号码、联系电话、联系地址、代理人、申请日期等。
征信系统采集房屋权属登记信息的目的就是对房产的所有者进行定位，以便和婚姻与户籍信息关联，将同一住户的信息归并到一起，便于商业银行放贷时参考。
（三）从民政部门收集婚姻状况信息
婚姻状况的登记机关是省、市、县（市、区）人民政府民政部门和乡镇人民政府设置的婚姻登记处，最高业务主管部门是民政部。民政部计划2008年建成或初步建成中东部地区婚姻登记信息数据库和工作平台，到2010年实现全国联网。婚姻登记信息主要包括：（1）申请人姓名；（2）出生日期；（3）身份证件号；（4）国籍；（5）提供证件情况；（6）审查意见；（7）结婚登记日期等。
（四）从户籍登记机关收集户籍登记信息
户籍登记机关为公民户口所在地公安机关、派出所，在业务管理上属于公安部领导。目前，户籍登记信息比较分散，没有集中统一的数据库。
户口登记以户为单位，同主管人共同居住一处的立为一户，以主管人为户主，单身居住的自立一户，以本人为户主。户口本上登记的信息有姓名、户主或与户主关系、曾用名、性别、出生地、民族、籍贯、出生日期、本市（县）其他住址、宗教信仰、公民身份证编号、身高、血型、文化程度、婚姻状况、兵役状况、服务处所、职业、何时由何地迁来本市（县）、何时由何地迁来本址、登记日期、登记事项变更和更正记载等。
身份证统计信息有姓名、性别、民族、出生日期、常住户口所在地住址、公民身份证号码、本人相片、有效期限和签发机关等。
目前，征信系统已经和公安部公民身份信息数据库联网，可以进行身份核实，但户籍信息还没有收集。户籍信息的详细记录集中在地市级数据库，今后需要考虑从地市级公安部门收集此类信息。
原文载于《河南金融管理干部学院学报》2008年第1期