若固定资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值之中任一项超过了资产的账面价值，就表明该项固定资产没有发生减值，不需要估计另一项金额。
若预计可收回金额低于其账面余值，则以其差额计提固定资产资产减值准备。
房地产开发企业应设置“固定资产减值准备”科目核算企业固定资产发生减值时计提的减值准备。固定资产减值准备应按单项资产计提。在资产负债表日，企业根据资产减值准备确定固定资产发生减值的，按应减值的金额，借记“资产减值损失——固定资产减值损失”
科目，贷记“固定资产减值准备”科目。处置固定资产时，应同时结转已计提的固定资产减值准备。固定资产减值准备一经确认，在以后会计期间不得转回。
“固定资产减值准备”科目有期末贷方余额，反映企业已计提但尚未转销的固定资产减值准备。一旦固定资产减值损失确认，该资产的折旧费用应当在未来期间作相应调整，以使该固定资产在剩余使用寿命内，系统分摊调整后的资产账面价值（扣除预计净残值）。同时，各项固定资产提取的减值准备，应在固定资产明细账卡中注明。
例５１６ 宝吉房地产开发公司于２００７年１２月３１日检查一台大型起重机的可收回价值。该机械的账面原值１４０００００元，尚可使用５年，预计在未来５年内产生的现金流量分别为３５００００元、３２００００元、２８００００元、２５００００元、２０００００元；该企业采用５％的折现率。
假设该机械的销售净价为１１０００００元，无减值准备。有关会计处理如表５３所示。
由表５３可见，企业预计从该资产的持续使用和使用寿命结束时的处置中形成的现金流量的现值为１２２７８１９元，大于销售净值１１０００００元，所以可回收金额为１２２７８１９元。
由于该起重机的账面价值为１４０００００元，可回收金额为１２２７８１９元，差额１７２１８１元（１４０００００－１２２７８１９）记作固定资产减值准备。
借：资产减值损失——固定资产减值损失１７２１８１
贷：固定资产减值准备１７２１８１
二、固定资产清理的会计处理
固定资产由于使用磨损、遭受非常事故而降低或丧失生产能力，以及过时陈旧继续使用在经济上不合算等原因，不能或不宜继续使用时，要办理报废手续，进行清理，通过“固定资产清理”科目加以核算。
本科目核算企业因出售、转让、报废和毁损、对外投资、融资租赁、非货币性资产交换、债务重组等原因转入清理的固定资产价值以及在清理过程中所发生的清理费用和清理收入等，并按照被清理的固定资产项目进行明细核算。本科目的期末余额，反映企业尚未清理完毕固定资产的价值以及清理净损益（清理收入减去清理费用）。
固定资产清理的主要账务处理如下。
（１）企业因出售、转让、报废和毁损、对外投资、融资租赁、非货币性资产交换、债务重组等处置固定资产，按该项固定资产账面净额，借记本科目，按已计提的累计折旧，借记“累计折旧”科目，原已计提减值准备的，借记“固定资产减值准备”，按其账面余额，贷记“固定资产”科目。
（２）清理过程中发生的清理费用，如支付拆除清理人员的工资等费用以及应支付的相关税费，借记本科目，贷记“银行存款”、“应付职工薪酬”、“应交税费——应交营业税”等科目。
收回出售固定资产的价款、残料价值和变价收入等，借记“银行存款”、“原材料”等科目，贷记本科目。应由保险公司或过失人赔偿的损失，借记“其他应收款”等科目，贷记本科目。
（３）固定资产清理完成后，“固定资产清理”科目的借方余额，即发生的净损失（出售清理收入小于清理费用和固定资产可变现价值的损失额），属于筹建期间的，借记“管理费用”科目，贷记本科目；属于生产经营期间由于自然灾害等非正常原因造成的损失，借记“营业外支出——非常损失”科目，贷记本科目；属于生产经营期间正常的处理损失，借记“营业外支出——处置非流动资产损失”科目，贷记本科目。固定资产清理完成后，本科目的贷方余额，即发生的净收益（出售、清理收入大于清理费用和固定资产可变现价值的余额），属于筹建期间的，借记本科目，贷记“管理费用”科目；属于生产经营期间的，借记本科目，贷记“营业外收入——处置非流动资产利得”科目。
固定资产清理结束后，应在被清理固定资产的卡片内注明出售清理收入、清理费用和注销日期，将卡片注销，并连同报废单、出售单一并归档保管。同时，还应将本月内出售和清理固定资产的原值和累计折旧，按照固定资产类别和使用单位汇总，记入固定资产登记簿的减少数栏和冲减数栏。
例５１７ 宝吉房地产开发公司出售大型施工机械一台，原价２００００００元，已使用６年，计提折旧３０００００元，已计提减值准备１００００元，清理中以银行存款支付相关费用２００００元，出售所得收入为１５０００００元，适用营业税税率为５％。编制会计分录如下：
（１）固定资产转入清理：
借：固定资产清理１６９００００
累计折旧３０００００
固定资产减值准备１００００
贷：固定资产２００００００
（２）支付清理费用：
借：固定资产清理２００００
贷：银行存款２００００
（３）收到价款：
借：银行存款１５０００００
贷：固定资产清理１５０００００
（４）计算并交纳营业税：
１５０００００×５％＝７５０００（元）
借：固定资产清理７５０００
贷：应交税费——应交营业税７５０００
借：应交税费——应交营业税７５０００
贷：银行存款７５０００
（５）结转固定资产清理的净损益：
借：营业外支出２８５０００
贷：固定资产清理２８５０００
三、固定资产盘点盈亏的会计处理
为了保证固定资产的完整无缺，做到账实相符，必须健全固定资产清查盘点制度，定期对固定资产进行清查盘点。固定资产的清查盘点，应每年至少进行一次，并应将实物清点与调查固定资产使用状况、完好状况结合起来进行，以保证固定资产会计核算的准确性。
在清查开始前，会计部门要做好盘点的准备工作，其中最主要的就是将固定资产的总分类核算和明细分类核算的资料核对相符，然后通过盘点逐一核对固定资产卡片，查清固定资产的实际存在情况。
固定资产清查盘点时，应核实各项固定资产的原值、净值、已计提折旧额，清理出已提足折旧的固定资产、待报废和提前报废固定资产的数额，并与固定资产账簿记录核对。已租出的固定资产，应由租出方负责清查，没有登记入账的要将清查结果与租入方进行核对后，登记入账；对借出和未按规定手续批准转让出去的资产，应当认真清理收回或者补办手续。
对清查出的各项账面盘盈（含账外）、盘亏固定资产，要认真查明原因，分清工作责任，提出处理意见；经过清查后的各项固定资产，依据用途（指生产经营用或非生产经营用）和使用情况（指在用、未使用或不需用等）进行重新登记，建立健全实物账卡；对清查出的各项未使用、不配套、不适用、不需用的固定资产，应当查明购建日期、使用时间、技术状况和主要参数等，并提出改善、加强维护保养或及时处理的建议。
企业应单独设置“待处理财产损溢——待处理固定资产损溢”科目，核算企业在清查财产过程中查明的未按规定程序批准转销前的各种固定资产盘亏和毁损的价值。
对于清查盘点中查明短缺的固定资产，应将短缺固定资产的账面原值、已提折旧、减值准备和余值分别借记“累计折旧”、“固定资产减值准备”、“待处理财产损溢——待处理固定资产损溢”科目，贷记“固定资产”科目。
盘亏、毁损的财产，按管理权限报经批准后处理时，按残料价值，借记“原材料”等科目；按可收回的保险赔偿或过失人赔偿，借记“其他应收款”科目，按“待处理财产损溢——待处理固定资产损溢”科目余额，贷记该科目；按其借方差额，属于管理原因造成的，借记“管理费用”科目，属于非正常损失的，借记“营业外支出——非常损失”。
企业的财产损溢，应查明原因，在期末结账前处理完毕，处理后“待处理财产损溢——待处理固定资产损溢”科目应无余额。
对于固定资产盘盈，应填制“固定资产盘盈单”，在该单中注明固定资产的名称、型号、技术特征、重置完全价值、应计折旧和尚可使用年限等，然后根据盘盈单填制固定资产交接凭证，经鉴证后交会计部门，作为开设固定资产卡片、进行总分类核算的依据。
盘盈固定资产，应按重置完全价值记入“固定资产”科目的借方，按估计已提折旧记入“累计折旧”科目的贷方，按净值（重置完全价值减估计已提折旧）记入“以前年度损益调整”
科目的贷方。
例５１８ 宝吉房地产开发公司盘盈七成新的电脑两台，估计重置完全价值１６０００元，估计已提折旧４０００元。
根据电脑的重置完全价值和估计已提折旧额入账。
借：固定资产１６０００
贷：累计折旧４０００
以前年度损益调整１２０００
例５１９ 宝吉房地产开发公司进行财产清查后，发现盘亏空调一台，账面原价３００００元，已提折旧１１０００元。编制会计分录如下：
借：待处理财产损溢——待处理固定资产损溢１９０００
累计折旧１１０００
贷：固定资产３００００
报经批准后：
借：营业外支出——非常损失１９０００
贷：待处理财产损溢——待处理固定资产损溢１９０００
通过固定资产的清查盘点，可以提高会计核算资料的准确性，掌握固定资产的利用情况，进一步挖掘机械设备的生产潜力；可以加强固定资产的实物管理，堵塞漏洞，揭发破坏盗窃行为，发现账外固定资产，查明固定资产管理中存在的问题，促使企业建立和健全各种必要的规章制度，加强经济核算。
第六节 无形资产的核算
一、无形资产的概念和特征
无形资产，是指企业拥有或控制的没有实物形态的可辨认非货币性长期资产，通常以某种特殊权利、技术、知识、素质等价值形态存在于企业，并对企业长期发挥作用。我国《企业会计准则第６号——无形资产》界定的无形资产主要包括专利权、非专利技术、商标权、着作权、土地使用权、特许权等。要理解无形资产的定义，必须把握以下三个主要特征。
１．无实物形态
无形资产因没有实物形态而得名，它以知识形态存在于企业中，不容易为人觉察，但它仍离不开实物载体，如：专利权存在于“专利权证书”；商标权存在于“商标证书”；特许权存在于“特许许可协议”等。无形资产总是以间接方式作用于劳动对象，如产品的配方、特有的制造工艺、商标权、外观设计专利权等，它提高了企业的生产效率、节约了生产成本、扩大了利润。正是无形资产于无形之中突显的巨大经济效益，使得其在企业资产中所占的比重越来越大，加强对无形资产的开发和会计处理已经显得非常重要。
２．可辨认性
可辨认性是决定这类无实物形态的特殊权利能否确认为无形资产的一个关键要素。
企业会计准则规定，无形资产“可辨认性”的标准为，能够从企业中分离或者划分出来，并能单独或者与相关合同、资产或负债一起，用于出售、转移、授权许可、租赁或者交换；或者源于合同性权利或其他法定权利，无论这些权利是否可以从企业或其他权利和义务中转移或者分离，满足以上两者之一即可。通常，企业的无形资产包括专利权、非专利技术、商标权、着作权、土地使用权、特许权等。而商誉是企业合并成本大于合并取得被购买方各项可辨认资产、负债公允价值份额的差额，其存在无法与企业自身分离，不具有可辨认性，从而不能作为无形资产核算。
３．长期性和非货币性
无形资产虽不具有实物形态，但具有未来的经济效益，能使企业在较长的时期内获得高于同行业一般水平的盈利能力。因此，无形资产是一项长期资产。资产按其将来为企业带来货币金额是否固定或可确定的经济利益，可分为货币性资产和非货币性资产。其中，货币性资产是指企业持有的现金及将以固定或可确定金额的货币收取的资产，如现金、应收账款和应收票据以及准备持有至到期的债券投资等。非货币性资产是指货币性资产以外的资产，其获取经济利益金额不确定，如存货、固定资产、无形资产、股权投资等。
可见无形资产属于非货币性资产。
除了符合无形资产的定义以外，确认无形资产还需要同时满足资产的标准，即与该资产相关的预计未来经济利益很可能流入企业；该资产的成本能够可靠计量，这样的无形项目才能确认为无形资产。
二、房地产开发企业无形资产的主要内容
房地产开发企业持有的无形资产，包括专利权、非专利技术、商标权、土地使用权和租赁权等。
（１）专利权：国家专利机关授予专利发明人于一定期限内制造或转让其发明创造成果的一种独占权和专有权。专利权可以转让所有权或使用权。专利权作为技术成果，既有价值，又有使用价值，根据价值和使用价值确定其价格。在会计上只有能给企业带来较大经济利益、而且花费了较大支出的专利权才能作为无形资产核算。