房地产企业在开发项目时面临的首要问题就是资金筹措，这是由房地产行业的经营特点决定的。一般而言，房地产企业的项目融资能力在很大程度上决定着该企业的竞争力，也关系着企业能否持续发展。本章在阐述房地产项目融资的基本概念和特点的基础上，进一步分析了项目融资的决策程序和决策方法；同时，还考察了项目融资的结构优化和风险控制等一系列问题，使读者对房地产企业的融资理论和实务操作有进一步的认识。
房地产项目投融资概述
一、房地产项目融资的必要性分析
房地产行业的经营特点突出表现在资金投入量大、投资回收期长等方面，因此任何一家房地产企业要想在竞争激烈的房地产市场中生存发展，必须具备强大的筹集资金的能力。现代社会，大型房地产项目动辄投资数十亿元人民币，即使资本实力雄厚的房地产行业龙头公司也往往面临资金紧缺周转困难的局面，因此如何经济有效地筹措使用资金已经成为房地产开发商的首要工作。从实践活动来看，房地产项目融资不但促进了房地产的开发建设，有利于房地产市场的持续繁荣，而且改善了居民住房条件，在宏观层面上也拉动了内需，对我国国民经济的整体推动作用相当明显。
二、房地产项目融资的概念及特点
所谓房地产项目融资是指房地产开发企业为了建设某一项目，确保其顺利进行并产生合理的利润而设立项目部或项目公司，然后以该项目的未来现金流作为主要还款来源，以项目本身的资产作为贷款主要保障的融通资金的活动。实质上，房地产项目融资就是项目参与各方经充分论证和协商后，以该项目的潜在经济价值为基础吸纳利用社会资金的行为房地产项目融资的特点和基本原则：房地产项目融资的资金提供方收益在很大程度上取决项目本身的可行性，从这一角度来看，项目导向是房地产项目融资的一大特点；同时通过与金融机构和法律保险等中介组织的协商在项目参与主体之间实现了令人满意的项目风险分配，项目的不同运行阶段中的各种性质的风险都有可能通过合理的融资结构设计进行分散。
提供融资的机构对项目的发起人没有完全追索权，即有限追索原则，指贷款人只在某一特定时间或协议的规定范围内对项目借款人进行追索。这是设计项目融资要达成的一个重大目的。具体来说，融资协议中追索的形式和程度取决于贷款机构对项目风险的评级和项目融资结构的安排，同时也与项目发起人的财务状况、资信等级、技术经验、管理能力等因素有密切关系。这意味着房地产开发公司的风险和可能损失得到一定的控制，但同时对资金提供方而言就不太有利。
房地产项目融资的参与者包括项目投资者（即项目发起人，有可能是单一的公司，也可以是多家公司组成的联合体）、贷款机构即提供融资的银行和其他金融组织和项目建筑承包公司、保险公司、项目购买者、原材料供应商及项目完工后的运营商等。项目融资的参与主体非常复杂，相关经济利益与法律责任的协调界定难度很大，这既是房地产项目融资的一大特点，同时也是项目风险形成的诱因之一。
三、房地产企业项目融资资金来源
房地产开发企业项目融资金来源一般分为以下六种：企业自有资金、银行等金融机构贷款、证券市场融资、杠杆租赁融资、预售楼盘、合作开发（开发商与开发商间的合作；开发商与工程承包商之间的合作）。
1.企业资金
房地产开发企业进行项目开发时，必须拥有一定数额的自有资金（现金和现金等价物），这笔资金实质上是项目融资的基础。房地产开发企业投入适量资金，可以提高项目的承受风险的能力，同时也使提供项目贷款的金融机构获得了一定程度的安全保障，银行只有在确信房地产开发企业具备雄厚资金实力的前提下，才会考虑发放项目贷款。在项目中企业自有资金投入越多，贷款银行的风险就越少，因为充足的自有资金为不同性质的风险提供了资金保障。
2.房地产贷款
房地产开发企业为了建设项目向银行等金融机构借入资金，形成房地产贷款。房地产贷款是房地产企业筹集资金的重要手段。从我国央行信贷政策的松紧对房地产行业的显著影响来看，贷款是房地产企业的主要融资手段。房地产贷款基本种类包括信用贷款、担保贷款、抵押贷款。信用贷款即指银行根据企业的资信等级发放的贷款；担保贷款指银行等机构凭借第三方担保向借款人发放的贷款；抵押贷款指银行向企业或个人发放贷时，将其房地产或有价值的其他资产向银行抵押，作为偿还保证而获得的贷款。从贷款的还款期限长短不同，可分为短期借款和长期借款。短期借款一般指必须在一年内偿还，主要用于房地产开发企业短期资金周转目的的贷款。长期借款一般偿还期限都在一年以上，涉及个别大型项目时，房地产开发企业签订的贷款期限长达5-7年。短期借款与长期借款的利息成本有很大差别，对房地产开发商进行项目融资预算有很重要的影响。一般来说，短期贷款利率较高，发放贷款条件却较宽松。
3.证券市场融资
房地产企业在证券市场上公开发行股票与债券是一种重要的筹资方式，由于我国居民储蓄水平较高，资金充沛，因此，房地产企业完全可以通过在证券市场上发行股票与债券，集中社会闲散资金用于项目开发建设，既缓解了向银行贷款的压力，又可提高资金使用效率并有效改善居民的住房条件。房地产企业在具体选择融资方式时，要合理安排企业的股权结构和债权结构，使企业的融资成本尽可能最小化。房地产上市公司股票可分为普通股和优先股两种；房地产债券一方面可根据发行主体的不同分为政府债券和企业债券，另一方面按资金来源的差异，我们可以把房地产债券分为国内债券和国际债券。一般来说，发行债券的综合成本要小于发行股票的成本，对房地产企业而言，只要项目净收益率高于债券利率和发行成本之和，就发挥出了筹资的作用。
4.杠杆租赁融资
在房地产项目开发商安排下，由杠杆租赁结构中的资产出租人融资购买项目资产，然后租赁给承租人，所租财产的所有权在承租方付清最后一笔租金后归承租方所有。融资租赁对项目发起人来说具有一些突出优点。首先，该项目的控制权仍属于项目发起人，一般金融租赁协议中都明确规定，作为承租人的项目开发上拥有租赁资产的使用、经营、维护等权利，这表明采用融资租赁时，该项目资产实质归项目开发商所有。其次，融资租赁方式使得房地产开发商可以实现全额融资，在一般的项目融资过程中，房地产开发商都必须投入相当数量的自有资金，来为银行等金融机构提供贷款做出保证。但在融资租赁中，由金融租赁公司的部分资金和银行贷款完全可以解决项目所需资金，项目开发商不需要投入自有资金。最后，采用融资租赁方式的成本一般都低于向银行贷款的融资成本，只要项目的建设符合国家产业发展战略，房地产开发商就可以享受租前偿费的益处，即房地产开发商支付的租金被当作费用支出，直接计入项目成本，不需缴纳税收，减少了税务成本。
在融资租赁模式下，房地产开发商要考虑项目的现金流状况和税务结构。融资租赁的复杂性表现在参与者数量多，主要包括资产出租人、银行或其他金融机构、承租人、融资顾问（包括律师、投资银行、保险机构）等。融资租赁的运作过程需要五个阶段，即项目投资、租赁、建设、经营和中止协议。运作过程的特点是在开发商确定投资建设一个项目后，将该项目资产和权益转让给租赁融资机构，然后再将该项目资产从资产出租人手中转租回来，另外在融资协议期满时，开发企业须以事先约定价格购回该项目资产。
5.预售楼盘
对于房地产开发企业来说，按照某种合同规定预收购房机构或个人的购房定金是筹集资金的重要手段，这是由于房地产开发投资大、周期长的特点决定的。即使大型房地产公司也难以一次筹集到所需全部资金，通过预售即可筹集到必要建设资金，又可将项目开发的风险分散给广大投资者。预售楼盘还可以使房地产开发企业资金回笼速度加快并用于进一步开发。房地产公司预售楼盘的基础在于房地产本身的保值增值和需求旺盛的特性，预售楼盘的实践中有两种形式：预售商品房和楼宇按揭。
预售商品房，即使房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金的行为，这实质上是一种特殊的期货买卖形式。由于房价的变动，预售楼盘的房地产开发企业面临着一定的风险，当商品房市价上升，开发企业就会承受一定损失；反之则会获益。预售商品房必须遵守国家有关部门的政策和法规，房地产开发企业预售商品房的收入必须用于该房屋工程的建设；开发企业在预售活动开始前必须取得开发土地的使用权证书，并持有建设工程规划许可证；满足国家规定的自有资金投入达到30％的条件，同时房地产开发商已确定完工交付日期，并获得了《商品房预售许可证》，满足上述条件后，才可以开始预售活动，筹集资金。
楼宇按揭，这种业务是由房地产开发商、金融机构、购房者共同参与下进行的，可以有效解决拟开发建设的项目急缺资金的问题。一般做法是：房地产开发公司为加快资金回收，推出现楼或楼宇期货，购楼者交付一定比例的首期付款，然后向银行申请购楼贷款，交清余下款项，购楼者将自己的物业权益交给银行作抵押，直到购楼者还本付息完毕后，即可获得该楼层的所有权，这种按揭业务使房地产企业获得了开发资金，加快了资金周转，提前释放转移了项目风险，并与银行形成了良好的融资关系。
6.合作开发
房地产开发企业在资金紧缺，从银行融资面临困难时，可以考虑联合其他房地产企业，共同出资进行该项目的开发，双方的利益和责任按照出资比例来确定，这样可以达到缓解资金压力，降低开发风险的目的。在房地产项目开发过程中还普遍存在一种情况，即房地产开发企业与项目承包商合作，也就是由工程承包商自己出资进行项目的建设、施工。对于实力强大，有一定规模的承包商而言，为了扩大市场份额，愿意投入自有资金进行项目的建设。这样，房地产开发企业的风险部分转移给了承包商，但是相应地开发企业也要支付承包商出资的工程款项的利息，不过一般该利息低于同期贷款利率。这样类型的合作开发还有一个潜在优点，即工程承包商由于投入了自有资金，所以在项目建设过程中就承担了相当压力，为减少资金的时间成本，承包商一般都会准时甚至提前完工，当然房地产开发企业也必须仔细监督工程质量，确保承包商不会为减少投入而采取偷工减料的手段。
四、项目融资程序
房地产开发企业完成项目融资要先后经历投资决策、融资决策、融资模式与结构安排、融资双方协商谈判和执行融资协议这五个阶段。
1.投资决策
确定投资决策时要考虑该项目所处行业特点和发展前景，及房地产项目市场环境和自然环境的基本情况，比如对项目所在区域气候水事地质生态环境的分析。同时，还必须对宏观经济的整体形势做出判断，如果国民经济快速成发展，人民收入水平不断提高，房地产项目的建设、销售、运营都有良好的前景，房地产行业通常在经济繁荣的情况下得到迅速发展。
2.融资决策
房地产开发商进行融资决策时，必须决定采用何种融资模式，在项目融资实践中，开发商一般须聘请具有专业经验和雄厚实力的融资顾问参与设计规划具体的融资活动，虽然开发商须付出一定成本来获得咨询或建议，但考虑到融资计划的复杂性及对项目成功的重大影响，房地产开发企业仍然会不惜重金寻找专业融资团队的帮助。
3.融资模式与结构安排
关于融资结构的设计，通常由投资公司或商业银行中的项目融资部门与房地产公司项目部联手确定设计出最有利的融资结构，所谓“最有利”含义包括采用这种融资结构会使项目风险最小化，使项目参与各方的收益都得到充分的保障，制定这样的融资结构必须对项目的债务承受能力做出准确判断和估计，并设计出稳健合理的融资和担保方案。这个过程要求房地产开发商与融资顾问有良好的沟通渠道，双方优势能有效互补，观点分歧要迅速解决。
4.融资双方协商谈判
当融资方案确定后，房地产开发企业与银行等金融机构开始就融资协议的细节进行漫长的谈判，融资顾问要发挥协调双方利益、控制谈判节奏的作用，促成融资合同文本的签署。
5.执行融资协议
房地产企业与资金供给方达成项目融资的正式文件后，项目所需资金开始到位，房地产开发企业要组织建筑承包商、原材料供应商、房地产项目工程监理等正式投入到项目建设运营中去，发放贷款的银行或其他金融机构也要派出专家组，对项目的建设进度、工程质量和资金使用情况进行监督、调查，以确保项目按计划顺利施工。
总体而言，项目融资的重中之重是房地产项目开发商要做好项目评价和风险分析工作，只有以实事求是的态度和细致入微的调查，房地产项目的发起人才能有效的控制化解各类风险，获得预期收益。
五、项目融资基本原则
项目融资是房地产企业进行项目开发的前提和基础，涉及多方面的利益主体，是一个复杂的系统工程，因此，房地产开发企业必须首先确定好设计原则，然后才可以根据这些原则的指导，顺利完成项目融资。
1.项目融资结构和模式首先要贯彻分散风险的原则