信托、银行和保险乃是现代金融业的三大支柱。在市场经济发达的国家，信托不仅具有悠久的发展历史，而且还在经济生活的各个领域发挥着重要的作用。房地产信托业是信托业的主要组成部分，在其长期发展过程中，它不仅为房地产业的发展提供了巨额的资金，而且自身也获得了长足的发展。各国的成功实践充分证明，房地产业的发展与房地产信托业务密不可分，在今后我国大规模的经济建设进程中，房地产信托将与房地产业相辅相成，共同繁荣。本章从介绍信托的起源和房地产信托的基础知识入手，对房地产信托资金的筹集、房地产信托业务作了介绍，并在最后一节介绍了目前国内房地产金融界正积极讨论的热点问题——房地产产业投资基金。
房地产信托概述
一、信托的起源与发展
信托是私有制和商品经济发展到一定阶段的产物，它指的是财产的所有人（自然人或法人）按照自己的目的或利益，将其所拥有的财产委托给他人或信托机构代为管理或处理的一种经济行为。它以财产为核心，以信任为基础，以他人受托管理为方式。
信托作为一种制度，起源于13世纪英国的尤斯（USE）制。中世纪早期的英国宗教信仰浓厚，教徒死后，往往把土地等财产捐赠给教会，教会因此积累了大量的财产。按照当时英国的法律，封建君主是不能对教会土地征收税收的，这严重影响了封建君主的收入。教会拥有的土地越多，对封建君主的利益的影响就越大。为了改变这一局面，英国国王亨利三世（1216-1272）便制定了土地“没收法”，规定凡是将土地捐赠给教会的，必须先征得君主的许可，否则国家将给予没收。教徒们为了规避该法律，往往采取将土地委托给第三方使用，再由第三方将从土地上获得的收益转交给教会。通过这种做法，教会仍为收益者，其实质与教会直接接受捐赠的利益相同，也达到了教徒向教会做贡献的目的。另外，有些想把土地遗赠给家属的人也采用这种做法。于是出现了委托者、受托者和收益者三者之间的经济关系，这就是信托的雏形。以后在商品经济的发展过程中，信托的内容逐步从土地扩展到经济生活的各个领域，方式也逐渐多样化，并出现了以盈利为目的的专业信托机构。信托这种经济关系起源于英国，然而现代信托业则产生于美国。美国自英国引入信托后，信托关系突破了个人之间的信任关系，发展成为一种以公司组织的契约形式。1822年，美国“农民火灾保险与放款公司”开始兼营以动产和不动产为对象的信托业务，后改名为“农民放款信托公司”，成为最早出现的一家专业信托公司。
我国的金融信托机构早在民国时期就已参与房地产的开发经营活动。1917年上海储蓄银行成立了保管部（后改为信托部），随后浙江兴业银行和聚兴诚银行的上海分行也相继设立专门办理信托业务的机构，此即我国历史上最早办理信托业务的三家银行。据考证，旧中国的第一家专业信托公司成立于1921年8月，名为中国通商信托公司，由民族资本家经营。1930年和1931年是旧中国房地产信托业最为活跃的时期，当时国内外各家银行都以巨额资金投资和经营房地产业。1933年国民党上海市政府建立了上海市兴业信托社，1935年10月，旧中国最大的官办信托机构中央信托局成立，总部在上海，并在全国各大城市设立分局或办事处。1937年抗日战争爆发后，房地产信托业步入低谷。抗日战争胜利后，房地产业复苏，但始终没有恢复元气。1949年，新中国成立以后，人民政府接管了旧中国官办的信托机构；私营信托业中一部分信托公司停业，一部分继续营业。至1952年12月公私合营银行成立，信托业务被停办。十一届三中全会后，金融信托业务重新恢复。1979年10月，中国国际信托投资公司正式成立，地方的国际信托投资公司也相继组建，银行也于1980年起开办了信托业务；之后，各专业银行均先后设立了独立的信托投资类公司，承担了各专业银行原先的信托业务，我国的信托业进入迅速发展的阶段。1999年，鉴于当时信托业存在的一些问题，如业务不规范、缺乏监督等，中国人民银行对信托业做了一次大规模的整顿，经过这次整顿，我国的信托机构由原来的700多家压缩到2001年的239家，其中全国性信托机构22家，地方性信托机构217家。这次整顿确立了信托业与银行业、证券业和保险业分开经营的分业框架，使我国的信托业走上规范发展道路。2001年4月28日，九届人大第二十一次会议审议通过了《信托法》，并于当年10月1日开始实施；2002年6月国家修订了《信托投资公司管理办法》；2002年7月国家颁布实施了《信托投资公司资金信托管理暂行办法》。这些法律、法规的出台明确了信托业的地位，为我国信托业健康发展提供了制度保障。
二、信托的原理和信托的特点
1．信托的基本原理
信托有信任与委托两重含义，财产为其核心，信任为其基础，委托为其方式，是一种包括委托人、受托人和受益人在内的多边经济关系。一项信托行为的产生、信托关系的设立，需要有三个方面的关系人：委托人、受托人与受益人。
（1）委托人。在信托业务中又称为信托人，是提出办理信托业务、让受让人按其要求进行管理或处理的人，也是信托财产的所有者。除未成年人以外，只要拥有财产，无论是个人、法人及不具备法人资格的组织，都能够成为委托人。委托人提出信托要求是整个信托行为的起点。
（2）受托人。指的是接受委托人的要求，按照合同规定对信托财产进行管理或处理的讲信誉、有经营管理能力、为委托人所信赖的机构或个人，在现代信托中即为信托机构。在信托关系人中受托人对委托人和受益人同时承担管理或经营信托财产的义务，它对委托人意愿的实现、受益人利益的保障具有特别重要的意义。
（3）受益人。指享受信托财产利益的人。受益人可以是委托人本人，也可以是委托人指定的第三者。但在任何情况下，受托人不得同时是受益人；此外，法律禁止享受某些财产权的个人，也不能作为受益人。
获得收益或信托财产是设立信托关系的目的。在信托关系中，委托人提出委托行为，要求受托人代为管理或处理其财产，并将由此产生的利益移转给受益人。受托人接受委托人的委托，代为管理或处理财产，并按委托人的要求将财产利益移转给受益人。受益人则享受财产利益。当受益人是委托人本身时，称为自益信托；当受益人是委托人和受托人以外的第三方时，则称为他益信托。
2．信托业务的特点
具体说来，信托业务具有如下四个特点。
（1）信任为本。在信托业务中，无论是民事信托或商事信托，都是建立在委托人对受托人具有充分信任的基础之上的。
（2）财产权的转移性。要使信托行为成立，委托人必须拥有信托财产的所有权或具有委托代办经济事务的合法权利。信托合同签订后，委托人必须立刻把财产转移给受托人，信托关系才能正式成立。
（3）利益的他益性。在信托关系中，由于管理、处理受托财产而产生的亏损最终应当由受益人承担，在通常情况下，受托人在信托业务中所能得到的唯一报酬，是为管理或处理财产而提供劳务的劳务费，即手续费。这是信托业务区别于银行其他业务的特殊性。
（4）收益分配的实绩性。信托收益在扣除了有关费用之后全部归受益人独享，当因不可抗拒的原因使信托发生了亏损，则由受益人承担，受托人没有义务承担损失。
三、房地产信托的内容与作用
1．房地产信托的内容
房地产信托是指房地产信托机构受委托人的委托，为了受益人的利益，代为管理、营运或处理委托人托管的房地产及相关资财的一种信托行为。房地产信托是一种灵活的金融业务形式，房地产信托财产的管理、营运或处理的方式可以根据委托人的意愿，适应客观情况变化而采取灵活多样的形式。房地产信托的主要内容有：房地产资金信托（包括房地产信托存款、房地产信托贷款、房地产委托贷款、房地产信托投资其他房地产融资信托）、房地产代理和保管以及房地产咨询等内容。
随着我国城市土地使用制度改革和城镇住房制度改革的深化，房地产市场开始形成，而金融体制改革的纵深发展，又使包括房地产信托在内的信托业成为整个金融业不可或缺的组成部分。房地产业与金融业的结合，当然也应该包括房地产业与信托业的结合。
2．房地产信托的作用
信托业特有的“受人之托，代人理财”功能的发挥，会对房地产业的发展起到积极的促进作用。这些作用主要表现在以下三个方面。
（1）利用房地产信托的社会理财的职能，提高经济效益，促进房地产业的发展。
房地产信托机构通过开办信托存款、信托贷款和投资等各种与房地产业有关的信托业务，为财产所有者提供广泛的理财服务，由于专业化的分工从而提高了资金的使用效益。如为向房地产投融资的资财所有者提供合适、有效的途径，通过专业理财服务，提高其资金使用的有效性和安全性；利用房地产信托机构信息渠道多和客户面广的优势，为委托人办理物业管理等业务，促进房地产业的发展。信托机构开办房地产信托的委托、代理等业务，集融资与融物于一身，为房地产企业和个人提供了运用资金和财产的多种形式和广阔市场，大大提高了房地产业的经营效益。
（2）开辟了房地产业筹资融资的新渠道、新方式，极大地促进了房地产业资金的融通。
信托业的产生和发展，打破了银行信贷这一传统的筹资融资渠道，有利于信用领域的合理竞争和强化资源的优化配置。信托的筹资融资形式多样，方式灵活，它可以根据市场变化和社会需要，相应调整其业务内容与经营方式。在房地产信托机构为委托人办理涉及房地产资金信托的业务中，客观上起到了融通房地产资金的作用。房地产信托机构利用其良好的信誉及其金融职能，通过接受一般和专项委托贷款基金，代理发行股票、债券等业务以及自身发行证券等形式，把分散的资金聚集起来，运用于房地产的开发经营活动，促进房地产业的发展。同时，利用房地产信托创造房地产受益权证书，通过受益权证书的转让，使持有者也获得了资金融通，以有利于房地产资金的良性循环。
（3）利用房地产信托的金融服务职能，对房地产业提供相关服务。
在现代经济生活中，横向经济联系和协作是必不可少的。这种经济联系的方式有的是双方的，有的是多方的；有的发生在本地区，有的发生在外地或者跨越数省、市；有的需要资金、技术，有的则需要产品物资。这种多方面的联系与协作，在经济联系和财务核算上是错综复杂的，如果没有一个专业的信用机构作为中心，很难保证借贷信用和协作承诺的正常履行，而信托机构素有“金融百货公司”之称，房地产信托机构更不例外。房地产信托机构可以利用其拥有的多种专业的专门人才、手段与资格，对房地产业提供多种相关服务，如房屋造价审价，房地产会计辅导与代理，房地产交易经纪，代办房屋的各种登记、过户、纳税等手续以及房地产信息咨询等。
房地产信托资金的来源及主要业务
资金是房地产信托投资机构从事信托的基本条件。房地产信托机构筹集资金的渠道与方式与银行不大一样，下面仅就其主要的筹集及运用资金的方式作一些介绍。
一、房地产信托资金来源
1．房地产信托基金
房地产信托基金是房地产信托投资公司为经营房地产信托投资业务及其他信托业务而设置的营运资金。目前，我国的信托投资公司信托资金来源主要有：财政拨款、社会集资以及自身留利。其具体内容有：
（1）企事业单位筹集待用的房地产信托基金；（2）具有法人资格的企事业单位以预算外自有资金及职工购房储蓄集中后设置的信托基金；（3）商品房开发企业筹集待用的信托资金存入银行后形成的部分；（4）代理发行房地产业有关单位（含政府）的股票、债券等有价证券筹措的资金。
2．房地产信托存款
房地产信托存款是指在特定的资金来源范围之内，由信托投资机构办理的存款。它是根据客户的存款申请，由房地产信托机构吸收进来代为管理和营运的房地产资金，是房地产信托机构的主要筹资渠道。其资金来源范围、期限与利率，均由中国人民银行规定、公布和调整。
根据筹资时存款人是否指定房地产信托存款的运用范围、对象等，可将房地产信托存款分为房地产特约信托存款和房地产普通信托存款。前者是存款人指定投资或贷款的范围、对象、期限和收益的方法等，房地产信托机构按照存款信托人的指示和要求处理和运用资金，其中用于固定资产投资的特定信托，必须由有关部门批准，纳入固定资产投资计划，否则信托机构不能受理，而且除收取约定的信托报酬外，所有盈亏责任均由存款人承担；后者是存款人不指定存款的运用范围、对象和方式，由房地产信托机构负责管理和运用。存款人根据存款期限长短，除取得一般定期存款的利息外，还可以得到一定的红利。在实务上，常把特约信托存款称为委托存款，把普通信托存款称为信托存款，这样也与会计核算科目相一致。
房地产信托存款有特定的资金来源范围和存款金额起点的要求。我国房地产信托存款的来源主要有：
（1）各级财政部门委托投资或贷款的信托资金；（2）房地产企业及其主管部门委托投资或贷款的信托资金；（3）其他企事业单位为购建住宅的信托资金；（4）城镇职工和居民个人购建住宅的信托资金。
房地产信托机构在办理房地产信托存款业务时，一般要求存款人提供能够自主运用该笔资金的证明，并与存款人协商确定存款额度、期限、利率或收益支付方式以及信托报酬等项内容，办理具体信托存款手续。
3．集资信托和代理集资