1987年，我国开始在烟台进行住房体制改革试点，在居民收入水平较低，同时缺乏银行信贷支持的前提下，烟台市政府借鉴国外经验，报经国务院批准成立了烟台住房储蓄银行。当时与烟台住房储蓄银行一起作为住房金融改革的试点还有蚌埠住房储蓄银行。在成立之初，烟台住房储蓄银行业务单一，只能开办低息抵押贷款业务，而其资金来源除了各企事业单位缴存的住房基金外，就只有老百姓为了从这家银行获得低息贷款而存入的仅能获得活期利息的储蓄存款。之后烟台住房储蓄银行又把住房储蓄分成两种：如果存款人不买房，就能获得等同于其他商业银行一样的利息；如果存款人买房，就只能获得活期存款利息。到了1989年后，为治理通货膨胀，国家出台相关政策，包括要求所有银行三年内不得给予房地产开发商贷款支持，这使得缺乏贷款渠道的烟台住房储蓄银行的经营出现困难。1995年，烟台成立了住房公积金管理中心，烟台住房储蓄银行就把过去筹集住房基金的功能交给这个办公室，并逐步向一般的商业银行转型。2001年，烟台住房储蓄银行通过增资扩股改制为综合性的股份制商业银行，名称仍为“烟台住房储蓄银行”。2003年，烟台住房储蓄银行正式更名为恒丰银行股份有限公司，成为第11家全国性股份制商业银行。而蚌埠住房储蓄银行也在2000年已与其他几家城市信用合作社合并组建成蚌埠市商业银行，加入了城市商业银行的行列。可以说，十几年来这两家住房储蓄银行并没有真正借鉴国外住房储蓄银行成功的运作经验，各方面停滞不前，仅是面向房地产开发企业开展存贷业务，而且无论是总资产，还是业务量，均无法达到规模效应和预期效果。因此，这两家“住房储蓄银行”并不是真正意义上的住房储蓄银行。但是，这两家银行多年来的发展积累了许多经验和教训，这为目前建立国内真正意义上的住房储蓄银行提供了有益的启示。
2002年10月，经中国人民银行批准，德国施豪住房储蓄银行与中国建行合资成立中德住房储蓄银行，注册资本为1．5亿元，建行和施豪银行分别拥有其中75．1％和24．9％的股份，2004年2月15日，中德住房储蓄银行在天津正式开业。德国施豪住房储蓄银行是德国最大的住房储蓄银行，至今已有70多年住房储蓄业务经验，德国每13人中就有1人与施豪银行签有《住房储蓄合同》。除在本土开展业务外，还在斯洛伐克、捷克、匈牙利等国家建立了专门从事住房储蓄业务的合资银行。中德住房储蓄银行的经营模式完全从施豪银行引进，资金封闭运作，只向住房储蓄客户吸存，也只向自己的住房储户放贷，此外不进行任何其他投资，储户的存贷利率差是它唯一的利润来源。其最大的经营特色，就是提供低息住房贷款，目前推出的最优贷款年利率仅为3．3％，远低于国内的各种个人住房商业贷款。当然，在吸收客户存款时，它的利率也要低于一般商业银行或公积金存款，但是天津市政府提供免税的政府补贴：在储蓄阶段，存款利率为1％时，补贴存款利息的50％；存款利率为0．5％时，补贴存款利息的100％。因此，在目前的住房贷款市场，该住房储蓄业务还是极具竞争力的。
2．我国发展住房储蓄银行业务的意义
在我国开展住房储蓄业务的目的是：结合中国的实际情况，引进德国住房储蓄银行的成功经验和先进技术，利用中国国有商业银行的网络优势，提供住房储蓄与住房贷款相结合的金融服务，成为中国住房金融市场积极和有益的补充，促进中国的住房制度改革和住房消费。
（1）住房储蓄业务可以为住房建设提供稳定资金来源，稳步促进住房市场发展。住房储蓄可以为住房市场稳定融通资金：
①住房储蓄资金定向用于购建住房，因此资金的归集和使用都很稳定；②住房储蓄业务执行的是低存低贷的固定利率，资金封闭运转，独立于资本市场之外。因此，当市场利率波动，使资本市场不易于向住房市场融资时，住房储蓄却不受影响，仍能按计划向住房市场稳定地融通资金，住房储蓄业务对稳定推动住房建设、持续促进国民经济增长起着积极的作用。
（2）住房储蓄业务可以促进中国住房制度改革的进程。通过住房制度改革，住房分配货币化措施已逐步到位，居民要获得住房只能到市场上购买，而大部分居民需要经过一定年限的住房资金积累，再利用一部分贷款来购买住房。住房储蓄业务的设计流程正吻合了大部分居民的住房资金积累和住房融资需求过程。尤其是货币化住房补贴，即把补贴按月计入职工个人账户的方式，非常利于职工参加住房储蓄，居民前期可以利用住房补贴按月稳定存款，到一定年限后获得贷款购房，然后仍利用住房补贴按月还款。因此，住房储蓄可以积极配合房改措施的实施，发挥促进住房商品化进程的作用。
（3）住房储蓄业务是中国住房金融体系的必要补充。当前世界各国普遍实行的住房金融制度主要可分为三种类型：一是资本市场融资制度，主要表现为商业银行贷款方式；二是强制性住房储蓄制度，表现为住房公积金方式；三是合同住房储蓄制度，表现为住房储蓄方式。目前，我国个人住房金融体系由商业银行贷款和公积金贷款组成，在住房需求旺盛、住宅产业高速增长阶段，如果成立住房储蓄银行开办住房储蓄业务，不仅为住房金融增加了一种产品，丰富了住房储蓄贷款与公积金贷款及商业银行贷款等不同金融产品的组合形式，而且补充和完善了中国的住房金融体系。
3．我国发展住房储蓄银行业务的配套建议
（1）完善相关法律法规支持系统。完善的法律法规支持体系是发展我国住房储蓄银行的保证。在住房储蓄银行发达的德国，已经形成了一套完整的法律法规体系来保证住房储蓄银行的有效运作，如《德意志合作银行法》、《储蓄银行法》和《抵押银行法》等。为了保证我国住房储蓄银行的规范发展，应尽快制定住房储蓄银行迫切需要的相关法律法规，特别是《住房储蓄银行法》，规定住房储蓄业务只有住房储蓄银行可以办理，其他商业银行、综合性银行不允许介入；同时规定住房储蓄银行不能随意动用储蓄存款进行股票或其他风险交易，只能购买国家规定没有风险的证券，保证资金只用于住房融资。这样可使参加住房储蓄的主体和客体以及运行机制有法可依。
（2）逐步改革住房公积金制度，使其向住房储蓄银行模式转变。德国住房储蓄银行与我国住房公积金都具有以个人抵押贷款为主、低存低贷、封闭式运行的特点，但是我国住房公积金在许多方面与住房储蓄银行存在较大差异，主要表现在：①目前的住房公积金资金管理中心是一个“行政化”机构，实行“房委会决策、中心运作、银行专户存储、财政监督”的管理体制。看上去很完善，但在实际运作中，公积金的所有者无发言权，更无资金管理和监督权，导致公积金经常被当作准政府资金支配使用，挤占、截留、挪用公积金的现象屡屡发生。②住房公积金是强制性储蓄。在强制性融资安排中，公积金的存款者和贷款者经常出现不一致现象，即大部分公积金存款者可能在相当长的时期内，甚至一生都不向公积金要求贷款。③我国住房公积金在配贷时，没有最低储蓄年限要求和最低存款额限制，贷款最高限额依各地资金充裕程度而定；只注重借款人的支付能力，却很少评估借款人对公积金的贡献，并实行浮动利率。这些使得住房公积金更像一个金融中介机构而非真正的互助性储蓄，产生的经济效益和社会效益不尽如人意。在这种情况下，建议改革住房公积金制度，变强制性储蓄为自愿性储蓄，使住房公积金资金管理中心朝着科学的住房储蓄银行模式发展，逐步演化为住房储蓄银行。
（3）加强国内住房储蓄银行与商业银行之间的合作。一般来讲，商业银行是国内业务网点最多的金融机构，住房储蓄银行可以利用其网点开展更加广泛便利的业务，客户也可以再从商业银行得到建房、购房的资金，如抵押贷款等。商业银行可以从中得到佣金，而住房储蓄银行也可以为商业银行职工的住房储蓄提供便利。
本章小结
房地产抵押贷款是房地产开发、流通和消费过程中最重要的一项房地产金融业务，其本质特征是以房地产抵押为条件。近几年我国的房地产抵押贷款业务发展相当迅速，已经成为住房体制改革中的关键环节。
本章重点介绍了个人住房抵押贷款，它包括了商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款两类。商业性住房抵押贷款是商业银行以自身盈利为目标的住房金融业务，资金的来源和运作都是商业化和市场化的；而政策性住房抵押贷款体现了一定的政策性目标，有其特定的资金来源和资金运作方式，在我国主要形式是住房公积金制度，即以低存低贷为特征的公积金贷款。我国住房体制改革的目标就是要建立商业性和政策性相结合的住房融资模式。
从我国住房抵押贷款的发展情况看，基本上已经形成了一定的运作模式，但是同发达国家比较，不管是规模上还是管理上，都存在着很大的差距。如何在符合中国国情的基础上借鉴发达国家的先进经验不断创新，开拓中国的住房消费市场，是目前商业银行住房信贷的发展重点。而我国的公积金制度随着住房制度改革和住房商品化的不断进行，在经营管理上也出现了一些问题和需要完善之处。本章对此提出了初步的发展和创新思路。
针对目前我国个人住房贷款的快速扩张，商业银行如何进行风险识别和控制将是迫切需要探讨的问题，当前最重要的是建立个人信用制度、实施个人住房抵押贷款证券化和发展住房抵押保险。本章特别介绍了我国住房抵押贷款保险的发展现状和问题，并结合国外的先进经验，提出了我国住房抵押贷款保险机制的发展构想。
最后，本章还介绍了德国住房储蓄银行业务模式和该业务在国内的开展情况，并提出了把住房储蓄和住房贷款相结合、促进住房制度改革的发展目标和相关的配套建议。